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北大报告:“公募基金+ABS”是中国实现公募REITs首选方案
来源:中国经济网 2018-07-24 14:24:37
  北京大学光华管理学院REITs课题组发布《中国公募REITs管理模式研究》(下称《报告》)称,基于现有的法律和市场环境,“公募基金+ABS”是中国实现公募REITs的首选方案。

  《报告》称,根据现有的法律框架,公募REITs试点可以选择的模式有两种:一是基于美国的经验,根据中国的《公司法》、《证券法》,采取“公司型”模式;第二种是在《基金法》的基础上设计“契约型”模式。从路径选择上,中国公募REITs试点应遵循以下两个指导思想:选择成本相对低、难度相对小的模式,加快试点步伐;以创造良性的市场生态为目的,以投、融资双方的价值创造为核心原则。

  因此,北大光华REITs课题组建议以《证券投资基金法》作为REITs的立法依据,采用“契约型”模式。采用这种模式可以充分借鉴证券投资基金的经验,降低监管成本,能够在现有制度上尽快推出产品;从立法成本、设计难度等方面考虑,基金契约型模式是现阶段的一个相对优选方案。

  在具体做法上,鉴于《基金法》及相关规章对于基金投资标的的规定,如果REITs以公募基金作为载体,REITs将较难直接投资股权或不动产资产。考虑到资产证券化制度规则已经较为成熟,不动产支持证券(ABS)将成为REITs的投资标的的自然选择,从而形成“公募基金+ABS”模式。

  对中国REITs市场建设而言,共性问题在于如何降低REITs外部管理模式中的代理成本,独特问题则是在多管理主体的条件下,如何将管理职能进行合理的分配。对于管理职能的分配问题,北大光华REITs课题组认为,基本原则应体现REITs资产管理的基本性质,并符合现有各类产品的监管要求,做到职能不重复、不缺失、边界清晰,兼顾各方利益。

  在以计划管理人为主体的管理架构下,治理机制亦需完善。课题组给出六点建议:第一,充分发挥公募基金持有人大会的治理作用,完善有效的监督机制;第二,通过强化REITs信息披露的透明度等方面提高内控水平;第三,选用更有利于协调各利益相关方的报酬与考核机制;第四、建立必备的REITs管理人资格准入审批程序。第五、完善REITs管理人的治理和内控机制。第六、严格防范因关联交易而出现的利益冲突行为。

  2017年以来,北京大学光华管理学院REITs课题组亦陆续发布《中国公募REITs发展白皮书》、《中国不动产信托投资基金市场规模研究》、《中国租赁住房REITs市场发展研究》、《不动产信托投资基金税制问题研究》等四份报告,从多个角度对REITs在中国金融服务供给侧改革中扮演的抓手角色展开分析;2018年6月19日,中国REITs论坛在光华管理学院正式启动,建立了一个聚集中国REITs领域政策、学术研究和商业机构中坚力量的高端平台,旨在以最高水平的学术、政策与行业研究推动中国REITs市场的建设和发展。
  • 标签:
  • 基金,投资,公募,理财
责任编辑: 宋帅龙 IF228
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